Od fundamentu, a po dach

Kupie dziak budowlan i zamierzasz postawi na niej swj wymarzony dom ze strony PProjekt-projekty domw jednorodzinnych. Wiesz od czego zacz - przynajmniej tak Ci si wydaje. Co innego jednak teoria, co innego praktyka. Czy w ogle te wszystkie pojcia prawne s Ci do czegokolwiek potrzebne? Czy musisz zna prawo budowlane? W zasadzie nie, jednak podstawowa wiedza z tego zakresu moe by dla Ciebie przydatna.

Kto jest uczestnikiem procesu budowlanego?

Nazewnictwo w tym zakresie moe okaza si bardzo przydatne, poniewa bd si nimi posugiwa np. organy budowlane Wedug prawa budowlanego uczestnikami procesu budowlanego s:

  • inwestor - czyli osoba (fizyczna lub prawna), na ktrej imi jest realizowana inwestycja,
  • inspektor nadzoru inwestorskiego (jeli ustanowiono taki nadzr) - czyli osoba sprawujca w imieniu inwestora nadzr i kontrol nad przebiegiem robt na budowie,
  • projektant,
  • kierownik budowy lub kierownik robt, reprezentujcy wykonawc.
  • Kiedy pozyskasz ju niezbdne dokumenty, czy moesz budow odoy na kilka lat?

    Waciwie nie, bo moe Ci to kosztowa utrat wanoci np. pozwolenia na budow. Uzyskane pozwolenie na budow jest bowiem wane przez 3 lata i w tym czasie inwestor powinien przystpi do realizacji inwestycji. Oznacza to, e decyzja o pozwoleniu na budow wygasa, jeeli budowa nie zostanie rozpoczta przed upywem 3 lat od dnia, w ktrym decyzja staa si ostateczna lub jeli budowa zostanie przerwana na duej ni 3 lata. Rozpoczcie lub wznowienie budowy, w stosunku do ktrej decyzja wygasa, moe nastpi dopiero po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budow.

    Jakie masz obowizki zwizane z rozpoczciem robt ?

    Jako inwestor obowizany jeste zawiadomi waciwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawujcego nadzr autorski (w przypadku projektu gotowego bdzie nim projektant adaptujcy projekt), co najmniej na 7 dni przed rozpoczciem robt. Do zawiadomienia o zamiarze rozpoczcia robt budowlanych naley doczy pisemne owiadczenia:

  • kierownika budowy (robt) o przyjciu obowizku kierowania budow (robotami budowlanymi),
  • inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjciu obowizku penienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi.
  • Skadajc zawiadomienie o rozpoczciu robt jednego z wielu dostpnych projekty domw jednorodzinnych, jako inwestor powiniene rwnoczenie wystpi o wydanie dziennika budowy. Od tego momentu bdzie to urzdowy dokument przebiegu robt budowlanych, uwzgldniajcy wszelkie zdarzenia i okolicznoci zachodzce w toku budowy. Dziennik przekazuje si na czas budowy kierownikowi budowy, ktry odpowiada za jego prawidowe prowadzenie i przechowywanie. Na pierwszej stronie dziennika zamieszcza si dane wykonawcy lub wykonawcw oraz osb sprawujcych kierownictwo budowy i robt, nadzr autorski i inwestorski - podajc ich specjalnoci i numer uprawnie budowlanych. Osoby te potwierdzaj podpisem i dat przyjcie powierzonych im obowizkw. W trakcie budowy inwestor ma prawo wstpu na budow i dokonywania wpisw w dzienniku budowy.

    O czym musisz pamita rozpoczynajc budow ?

    Rozpoczcie budowy nastpuje z chwil podjcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Naley pamita, e prace przygotowawcze mog by wykonane tylko na terenie objtym pozwoleniem na budow. Do prac tych zalicza si:

  • wytyczenie geodezyjne obiektw w terenie,
  • wykonanie niwelacji terenu,
  • zagospodarowanie terenu budowy wraz z budow tymczasowych obiektw,
  • wykonanie przyczy infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
  • Rozpoczcie dostaw energii, wody, ciepa lub gazu moe nastpi jedynie po okazaniu pozwolenia na budow.

    Czy moesz wszystkie prace prowadzi sam ?

    Jednym z czstszych sposobw prowadzenia budowy wasnego przyszego domu jest tzw. budowa systemem gospodarczym. Wynajcie firmy, ktra zrealizuje cao "pod klucz" kosztuje. Budowa tzw. systemem gospodarczym to cykl inwestycyjny, w ktrym inwestor staje si sam dla siebie przedsibiorc budowlanym i sam organizuje budow, zatrudniajc jedynie wykwalifikowanych rzemielnikw do poszczeglnych prac. Sam moe rwnie aktywnie uczestniczy w budowie przy wykonywaniu prac nie wymagajcych kwalifikacji, jak rwnie korzysta z pomocy czonkw rodziny, co minimalizuje koszty robocizny. Pamita jednak naley, i s takie prace budowlane, ktrych samodzielne wykonywanie jest niezgodne z obowizujcymi przepisami. Jeli natomiast zdecydujesz si na zlecenie budowy firmie budowlanej masz moliwo podpisania umowy wykonania domu "pod klucz" na okrelonych przez strony warunkach. Zapacisz i otrzymasz gotowy produkt w oznaczonym terminie.

    Jak poprawnie zawrze umow o roboty budowlane ?

    Po wszystkich czynnociach sprawdzajcych naleaoby dopeni formalnoci, czyli de facto zawrze umow o roboty budowlane. Zwr uwag na to, aby Twoje prawa i obowizki zostay w niej sprecyzowane jasno, w sposb nie budzcy wtpliwoci. Sprawd jakie obowizki umowa nakada na wykonawc. Umowa musi szczegowo i dokadnie opisywa swj przedmiot. Innymi sowy dom, ktry bdzie dla Ciebie budowa firma powinien by szczegowo opisany z zastrzeeniem, e roboty musz by prowadzone zgodnie z dokumentacj techniczn, ktra stanowi integraln cz umowy. W umowie lub w zaczniku naley dokadnie okreli harmonogram robt. Umowa powinna take przewidywa sankcje za niewykonanie lub nienaleyte wykonanie zobowizania przez wykonawc (np. kar umown).

    Czy wykonawca moe oddawa Ci wykonane roboty etapami?

    Oczywicie, nic nie stoi temu na przeszkodzie, a dodatkowo takie rozwizanie daje Ci gwarancj kontroli postpu prac na kilku etapach, w trakcie budowy.

    W takim wypadku nie zapominaj jednak o protokolarnym przekazaniu wykonawcy terenu budowy, poniewa od tej chwili a do czasu oddania obiektu ponosi on, na zasadach oglnych, odpowiedzialno za szkody powstae na tym terenie. Protok powinien zawiera dokadny opis terenu, aby w przyszoci mona byo oszacowa ewentualne szkody. Nastpnie, rwnie w formie protokow, powinny by odbierane poszczeglne etapy budowy. W protokole mona nanosi uwagi, jakie nasuwaj si przy odbiorze - pomoe to zachowa prawo do roszcze z tytuu rkojmi za wady rzeczy. Poza tym moesz na tym skorzysta take w ten sposb, i od odbiorw kolejnych etapw robt moesz uzaleni zapat wykonawcy - paci za ju wykonan prac (i mniej ni pen naleno).

    I w kocu doczekae si koca budowy...

    Jako inwestor to Ty musisz uzyska pozwolenie na uytkowanie obiektu budowlanego, dlatego masz obowizek zawiadomi o zakoczeniu budowy i zamiarze przystpienia do jego uytkowania:

  • Pastwow Inspekcj Sanitarn,
  • Pastwow Inspekcj Pracy,
  • Pastwow Stra Poarn.
  • Jeeli ww. organy nie udziel odpowiedzi w cigu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, to przyjmuje si, e nie zgaszaj sprzeciwu i wyraaj zgod. Do zawiadomienia o zakoczeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na uytkowanie, inwestor jest obowizany doczy:

  • orygina dziennika budowy,
  • owiadczenie kierownika budowy:
    1. o zgodnoci wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budow, przepisami i obowizujcymi Polskimi Normami;
    2. o doprowadzeniu do naleytego stanu i porzdku terenu budowy, a take - w razie korzystania - ulicy, ssiedniej nieruchomoci, budynku lub lokalu;
  • owiadczenie o waciwym zagospodarowaniu terenw przylegych, jeeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzaleniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,
  • protokoy ewentualnych bada i sprawdze (np. uytych materiaw budowlanych),
  • inwentaryzacj geodezyjn powykonawcz,
  • potwierdzenie, zgodnie z odrbnymi przepisami, odbioru wykonanych przyczy;
  • kopi wiadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z wyczeniem budynkw:
    1. podlegajcych ochronie na podstawie przepiswo ochronie zabytkw i opiece nad zabytkami;
    2. uywanych jako miejsca kultu i do dziaalnoci religijnej;
    3. przeznaczonych do uytkowania w czasie nie duszym ni 2 lata;
    4. niemieszkalnych sucych gospodarce rolnej;
    5. przemysowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energi nie wikszym ni 50 kWh/m2/rok;
    6. mieszkalnych przeznaczonych do uytkowania nie duej ni 4 miesice w roku;
    7. wolnostojcych o powierzchni uytkowej poniej 50 m2.

    W razie zmian w stosunku do projektu lub warunkw pozwolenia na budow - dokonanych w toku wykonywania robt - owiadczenie kierownika budowy powinno by potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.

    Kiedy moesz si wprowadza ?

    Wykonawca, oddajc do uytkowania obiekt budowlany, przekazuje Ci jako inwestorowi dokumentacj budowy i dokumentacj powykonawcz oraz niezbdne instrukcje obsugi i eksploatacji obiektu, instalacji i urzdze z tym obiektem zwizanych. Dokumenty te wraz z opracowaniami projektowymi waciciel lub zarzdca obiektu budowlanego jest obowizany przechowywa przez cay okres istnienia obiektu.